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徐高：中国房地产业的困境和对策
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徐高经济学博士，中银国际证券首席经济学家，北大国发院兼职教授
最后更新: 2022-07-28 09:26:17解决地产行业困境的对策
可以看出，当前地产行业的困境主要是过紧的政策所造成的，反映了对地产行业的一些认识上的误区。解铃还须系铃人，当前应该调整政策来打破地产行业的恶性循环。
第一、需要放松对地产行业的融资管控。
“三条红线”这样的政策初衷是好的，但也需要根据形势的变化做相应调整。在地产行业陷入恶性循环，全行业因流动性紧缩而可能爆发系统性风险的时候，有必要将地产融资政策的重心从监管转向呵护，通过给予地产开发商充足的融资支持来帮助行业渡过难关，守住不发生系统性危机的底线。
第二、成立地产业短期纾困基金来消除地产开发商的信用风险，帮助行业回归常态。
在地产行业处于恶性循环状态中时，单单放松对地产融资监管政策可能还不够。面对地产开发商当前高企的信用风险，银行惜贷和购房者惜购的情绪正在阻碍融资向地产行业的流动。此时有必要通过政府信用对地产行业的托底来消除行业信用风险，畅通融资进入行业的渠道。
建议由政府出资设立“地产业健康发展稳定基金”来化解地产行业当前的困境。这是一个地产行业的短期纾困基金，由政府出资，再加上基金从市场上募集的资金，凑出万亿元的规模。此基金购入民营地产开发商的股份，成为这些开发商的小股东。
纾困基金并不追求长期持有这些股份，而只是通过短期入股民营地产开发商来帮助其渡过难关。纾困基金的入股可以降低开发商的信用风险，从而重建银行和购房者对他们的信心。这样一来，银行会更愿意给这些开发商放贷，老百姓也敢于买新房，从而快速打破地产业的恶性循环。等地产行业回归常态后，纾困基金可及时获利退出。
第三、在短期救急之外，还应在更长期推进地产行业供给侧改革，构建更有价格弹性的土地供给制度来更好实现“房住不炒”之目标。
高房价的问题之所以长期得不到解决，关键是我国土地供给的价格弹性太低，使得房价这个价格指挥棒并未有效发挥引导土地资源配置之功效。从总量上来看，房价的上涨并未带来土地供给的相应增加，因而难以通过土地和房产供给的增加来平抑房价。从结构上来看，房价的区域分布与土地供给的区域分布之间有错配，那些地产需求旺、房价高的城市和地区，土地供给却未必多，从而导致了地产供给与需求在空间上的错配，进一步加大了发达地区大城市的地产供需矛盾。
因此，有必要在土地供给上做“供给侧改革”，让房价在土地资源的配置中发挥更重要的作用。当房价上涨较快时，增加土地的供给；房价上涨较慢时，减少土地供给。在那些房价较高的区域，增加土地供给；那些房价较低的区域，减少土地供给。如此，方可充分发挥地产市场在资源配置中的作用，消除因政策过度聚焦于地产需求端所产生的一系列扭曲。
当然，纠偏对地产的认识误区更为关键。只有正确认识到我国居民住房需求远未满足的事实，正确认识到土地供给不足导致的供需矛盾是房价上涨的最主要原因，正确认识到地产基建模式的可持续性和其重要作用，地产调控才能找准关键，恰当施策，让地产市场运行得更加平稳健康，也让老百姓在房地产方面有更强的获得感。
（本文原载于微信公众号“徐高经济观察”。）
- 原标题：徐高：中国房地产业的困境和对策 本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 李泠
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