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兔主席:许家印的恒大落幕了,保交楼怎么办?
最后更新: 2023-10-11 17:12:09但如前所述,在市场模式下,通过市场化的机制,开发商可能一时间无法变现这些资产,甚至可能永远都无法按照理想的价格变现某些资产,并且其尝试变现的过程本身,就可能影响资产价值(集中处置会导致资产价值下跌)。因此,尽管说“解铃还须系铃人”“羊毛出在羊身上”,“保交楼”的资金最终应该来自项目对应的开发商,但短期内,需要有其他的渠道提供过桥、过渡的资金。
第六,短期内,保交楼的过桥、过渡资金应该从哪里来?短期内的资金来源只能是政府。这个“政府”,指的是广义的政府,即公共部门的概念,可以包括中央与地方政府、国有金融机构、国有企业及其他政府机关及事业单位等。政府/公共部门的背后无他——就是纳税人。
为什么是政府?因为政府是法币发放者,有能力改变我们的货币环境;因为政府能够提供最大的信用;因为政府能够颁布和诠释法律、法规、政策;因为政府有许多行政手段可以使用;因为政府有足够的资源和能力,旗下也有许多平台可以分担各种功能、职能……但归根结底,还是因为政府要承担公共职能,要维护经济社会大局及民生稳定,是最有义务、动力也最有能力解决问题的主体方。因此,保交楼问题只能先由政府出面,暂时提供流动性。
第七,政府为保交楼提供了过渡性资金,填补了短期流动性,那么后面如何从开发商手里收回资金呢?政府不能平白无故接盘,纳税人出钱把开发商没盖完的楼给盖完了,然后开发商就可以全身而退了吗?没有这样的道理。需要特别注意的是,这不是拿纳税人的钱去救开发商,这是为了大局不得已的暂时过渡。这个定性,一开始就要格外注意。
第八,政府/纳税人最终需要从开发商的手中获得保交楼所需的资金(也就是土地、在建工程及存货、持有型物业等)作为补偿,这是实质。至于具体如何操作,就是形式问题和技术问题了。但如果要稍加拆解,大致可以分为两个环节。
环节一:政府从开发商手里“收回”土地、在建工程/ 存货、资产。怎么收回?当然是在法律、法规框架下进行(这个问题是技术问题,本文就不予探讨了)。但核心在于,这个环节是由政治授权、政治导向、行政驱动的,从定价、商业条款、决策到执行周期,都不是简单的商业化经济行为,也不能是商业化经济行为。
同时,要特别指出的是,交易定价要充分参照市场价格,不能大幅偏离。这就使交易本身自带“护盘”功能。(这一条是重中之重!)
环节二:政府将“收回”的土地、在建工程/ 存货、资产重新“释放”,收回资金。如何释放?具体方法可以有很多,也是技术层面的问题。包括重新出让土地(并且可以适当调整规划);调整资产的职能、功能,例如将原本的住宅调整作为保租房;进行证券化,例如保租房公募REITs,或者利用优质自持资产发行ABS(资产支持证券)等。
政府单位内部还可以进行一些“腾挪”,例如让有富足资金及资产负债表空间的企业(如央企)接走部分资产。方法很多,也都是技术问题。只要大方针确定了,从来都不缺乏技术解决方案。
环节一和环节二并非绝对分开的。两个环节可能非常接近,甚至有可能跳过环节一直接到环节二。但核心要义是,两个环节都是自上而下部署,且由政治授权、行政驱动的,要在指定时间内完成。要避免市场化机制中的友好磋商、自主商业谈判、自主商业决策,以及因商业化所带来的一切不确定性。我们说得直白点,在战场上,在生死存亡的一线,有时确实不能有这么多的温文尔雅和繁文缛节。
第九,不同政府/公共部门机构的大致分工是怎样的?大致轮廓可能是这样的:中央判定大方向,做政治决断,给予政治授权。政治决策一旦完成,后面的事情就是“船到桥头自然直”了。
中央工作组。中央层面可以有一个高级别的工作组,相关部门委派成员参加,专门负责此事。工作组应该有国务院主管部委(发改、国土、住建、国资、财政等),也应该有党体系参与
(例如纪委、宣传部等),在政治授权上不能有“盲点”。成立工作组的目的,就是为后面的决策与执行提供充分的政治授权,能够协调一切有关的部门、地方及职能资源,并使中央对进展时刻知情。
国务院主管部委(例如发改、国土、住建、财政等部委体系)。一是该方案可能涉及土地的收回、转让、再出让、再规划或调规划等,需要这些部门的参与、授权、推动落实执行;二是如今很多开发商是全国性跨区域经营的,地方政府有动力解决本地的保交楼问题,但恐怕没有能力也缺乏意愿解决跨区域问题。涉及跨区域主体的问题,少不了中央/ 国务院牵头。
金融监管机构。一是对初始的保交楼提供全面的政策支持,二是对政府“收回”资产(环节一)及政府重新“释放”资产(环节二)提供全面的政策支持,三是在政策上全力支持优质企业的融资(例如三道红线下的“绿档”开发商)。
商业银行。负责提供短期的资金/ 流动性支持。涉及的问题很具体,就是如果要复工复产钱从哪里出。短期内,要再对困难项目“垫资”,各种国有金融机构、企业、地方政府都可以发挥作用,但在关键环节指望得上、不掉链子的,还得是商业银行。
而提请商业银行支持的这个环节,必须是自上而下、行政驱动的,对负责主事的单位、团队和个人要有充分的政治授权及免责。因为商业银行已经在房地产行业里“伤得很深”,不希望再扩大风险敞口,不希望“蹚入新的浑水”。
总之,要发动商业银行,就不能再是一个简单的市场驱动的经济行为,而是要完成中央指定的特殊任务,这是其中的关键。过程中地方政府可以给予某些增信,但这也都是技术问题了。央行。在短期内,为商业银行提供底层的流动性支持。换言之,短时间内,如果商业银行能力不足,可以借助央行获得流动性。
其他国有非银行金融机构(从主权基金,到社保、险资、不良资产管理公司,再到其他各类非银行金融机构)可以在过程中给予必要的资金支持,同时也必须有充分的政治授权及免责,由行政机制驱动。否则这些机构参与的动力会比较有限。对于所有的金融机构(包括银行和非银)而言,难点都集中在保交楼阶段,而不是在后面的环节(政府收回资产,或重新释放资产)。
地方政府。保交楼问题往往都会被拆解落实到各地的项目上。其一,因为关乎民生稳定,主体责任会层层拆解,最后落位到地方政府身上,地方政府会担负主体责任,因此解决的动力强。其二,地市一级的政府距离项目最近,最能了解情况,最能协调资源,相比省而言可能也更有实际的财政能力,因此,也是最能督办落实保交楼任务的主体。在整个大棋盘里,地方政府就是落实保交楼的一线。
无论中央部委一级如何牵头全国性开发商解决问题,最后都免不了地方政府的有力支持。具体而言,地方政府利用的工具手段可以有很多,包括地方平台、地方房企、地方建筑公司、供应商,以及地方专门为保交楼及行业纾困成立的专项基金等。
央地国企(包括房地产企业、建筑公司、地方平台等)。主要负责具体完成停工烂尾项目的工程建设(类似于代建)。在这个过程中,央地国企可能还需要做到以下三条:一是有可能需要提供部分垫资(“有钱出钱”),当然有地方政府和商业银行支持最好,另外最终“羊毛”最好出在“羊”身上,央地国企直接参与困境开发商土地与资产的“收回”;二是出来做信用背书,把困境开发商的项目贴标换为央地国企自己的项目,并且接管所有与供应商及购房者相关的事务;三是不能指望从中获取太多收益(要当成“公益事业”来办)。
由于央地国企都有自己的国资监管及问责体系,因此,参与保交楼事业也要有明确的政治授权、指令,以及必要的免责,不能仅通过市场自发驱动。行业协会。事业单位,属于广义的政府体系,由于没有实质的行政权能,无法作为行政机制的推动主体,只能做倡导、游说、问题反馈等辅助功能。
以上各个环节,总体而言就是,中央决策、统一部署、授权;商业银行提供,地方政府督办。各环节都必须是政治授权、行政驱动的行政模式;各个单位、机构都是在指定时间内完成指定任务的,并需要得到一些政治免责。这也是这套方案与市场化机制的本质区别。
另外,行政模式下,必须坚持政治导向,遵循保交楼、保供应商的目标,不能变形走样,变成了保开发商主体甚至保原始股东。
本文摘编自《房地产转型与重塑》,兔主席著,中信出版集团2023年
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