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兔主席:许家印的恒大落幕了,保交楼怎么办?
最后更新: 2023-10-11 17:12:09【导读】 国庆前夕,恒大债务危机靴子落地:公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪,已被依法采取强制措施。中国恒大2023年半年报显示,恒大总负债达到2.3882万亿元,已售和未交付的项目达到677个。去年以来,根据中央的部署,保交楼、稳民生已经成为房地产企业头等大事。房地产行业涉及民生利益,面对房企频频暴雷,作者认为,单纯的市场化机制已经无法解决房地产行业的问题。
【文/兔主席】
当前房地产行业遇到的保交楼问题,表面上看是因为预售资金管理所导致的资金问题、流动性问题,实际上已经是一个系统性的信用紧缩问题,无论是购房者不愿再支付房贷或暂缓购房决策,还是金融机构不愿再增加对困境/ 出险房企的投入,以避免进一步扩大风险敞口等,都是信用问题。
现在的问题已经超出了房地产行业,正在传导、蔓延至其他行业,影响到产业链里的市场主体、金融系统的稳定与安全,乃至民生福祉及老百姓的财富安全感。
因此,解决房地产行业的问题就刻不容缓了。行动目标也聚焦到保交楼上——确保购房者能够住上停工烂尾的房子。如果我们把保交楼问题的解决看作一个信用问题,那么最能够提供信用的单位就是政府——政府是最大的信用方,能提供最大的信用背书。政府以强有力的方式出手,可以一举改变事情的发展方向,帮助市场重振信心。
但由于房地产行业就是中国过去20多年城市发展的缩影,其历史经纬及现状都异常复杂,并涉及不同的区域与地方、不同的开发商主体与项目、不同的监管部门、不同的金融机构、庞大的上下游产业链,问题千差万别,情况异常复杂。鲜有人能够站出来,并且愿意站出来把复杂的问题拆解透彻,因此也很难进行顶层设计与决策。
一段时间以来,对房地产行业的问题有点“走一步看一步”,遵循市场化、法治化的总原则、大框架,依靠各监管体系、各地方和各种主体自行摸索、研究、撮合、磋商、决策,尝试解决行业问题。但在这个过程中,又暴露并发现了更多的问题,并使既有问题进一步传导、蔓延、放大(遂才有了断供问题)。但这个过程也是必经之路,它可以总结经验,可以帮助我们把问题看得更全面、更透彻,帮助我们在下一阶段聚焦到更有效的方法论上。
笔者认为“行政化机制”应该是下一步的主要力量、主导力量、牵头力量。市场化机制(包括市场化的主体以及市场化的政策)可以作为补充,并期待它们在下一阶段发挥更大的作用。
关于所谓的“行政化机制”,本文只停留在宏观层面(甚至是抽象层面)讨论大框架、概念性的问题,注重实质而非形式,也不会探讨颗粒度更细的具体方案。这样做的好处是,可以适当脱离、跳脱具体的技术细节,落位宏观,并且能够帮助拥有不同经验、实践、教育、训练及话语体系的人一起看清问题的实质,形成一些共识性看法。
第一,要解决的核心问题——保交楼。
为各个在建楼盘项目输入新的资金,复工复产,解决保交楼问题。保交楼是第一位的,保交楼问题本身也已经不小了。先设立一个“小目标”,解决保交楼问题,再考虑依次解决其他问题。
第二,涉及的房地产企业/开发商。
主要是指旗下已售楼盘项目实质停工至烂尾,项目上资金枯竭(甚至有欠款),并且开发商凭借自身的资金周转、资本市场新增融资及在平台及资产层面进行市场化引资或资产处置均无法在短期内解决困境的企业。
要特别注意最后一点:市场化引资或资产处置。其一,开发商可能存在引资或资产处置的“状态”,但实际情况是永远找不到投资者/下家,要么根本就没有投资者/下家,要么商业条款永远谈不拢,开发商仍在博弈,计算自己的利益。
其二,如果开发商真的打算在给定时间内,不管不顾地处置/出清资产,则有可能推动整个市场资产价格下跌(尤其当许多卖方同时操作的时候)。在现实中,有经验的人把开发商手里的土地、存货、持有型物业进行粗略盘点,就可以大概推断这些项目短期变现的可能性。当然实际情况更复杂,即这些资产可能做过多笔债权融资,甚至净资产为负。
但无论如何,如果认为短期变现难度很大,这些开发商是没有办法通过处置资产获得流动性以完成保交楼任务的。这时,政府就需要从市场化模式切换到行政化模式来解决问题,宜早不宜迟,防止问题进一步蔓延。
第三,需要在什么时间表内解决?当然越快越好,但大约有两年的窗口。从购房者的角度来看,只要不用还房贷,还可以拖一拖。购房者通过预售制购房,本来也做了等待的准备。并且一般而言,从预售到交楼本来也有一两年的时间。当前行业与许多开发商主体遇到问题,人们都是知道的,所以只能调整预期。
在这样的情况下,换位思考,假设自己是购房者,如果两个条件被满足,可能还可以“坚持”一下:一是在项目复工完工没有时间表的时候,暂时免除还房贷(在购房者与银行的利益之间,政府要偏向购房者);二是能够看到并相信政府正在有力介入,项目复工、完工有望。如果这样,大概还可以拖一段时间,譬如两年。但也不能无限拖延。
从行业/市场/经济的角度来看,要尽快。但要看到,保交楼及断供问题会带来全行业的信用紧缩。只要保交楼问题不解决,行业就相当于被按了“暂停键”。尽快完成保交楼,这不仅是民生政治,也是稳定市场、稳定经济。
第四,保交楼的资金不能、不宜从哪里来?保交楼要解决的是已售项目的复工复产。之所以存在保交楼问题,就是因为预售制下的资金监管有问题,资金没有被闭环到项目上。在这个背景下,新开盘销售项目的资金是一定会被从严管理的。
其一,政府要确保新开盘不会再因为资金被抽调而导致新的保交楼问题。其二,如果新购房者发现资金又被调走去支持旧有项目,信心也会坍塌,整个事情就有“庞氏”属性了。因此,对新项目的预售资金进行闭环隔离保护,虽然不利于开发商盘活、调动资金,无法缓解眼前保交楼所需要的流动性问题,但对政府来说,是维护更大局面之安全、稳定的必要手段。
第五,保交楼的资金最终应该从哪里来?之所以存在保交楼问题,就是因为开发商对预售资金是按照资金池的模式管理的,资金被抽调拿去拍地或用于支付其他项目的工程款,结果预售资金就沉淀为开发商持有的其他土地、在建工程、物业等。“羊毛出在羊身上”,既然钱被调走了,那么最符合伦理直觉的做法,就是要求开发商将那些土地、在建工程、持有型物业处置变现,换回资金,重新用于保交楼。
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 周子怡 
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