由于城市化是一个国家的绝大部分人口改变职业和居住地的迁移过程，因而大部分土地因规划和市场因素以及人口的离去而并不怎么升值，只有城市周围这一小部分土地会因城市发展、人口聚集和公共品集中投入而巨额升值。因此，土地所有人利用土地争取经济利益最大化的努力并不会使广大非城郊农民富裕，而只会让一小部分城郊原住民和地产囤积商暴富。占人口多数的外来迁移打工者无地无房，土地的市场化升值会自动落在城郊土地所有人和囤积者头上，这才是后发国家城市化转型中的土地陷阱与真正挑战。

中国的城市化则走的是一条相当独特的道路。在过去相当一段时间中，它依靠土地公有制、廉价外来劳动大军和压低对失地农民的补偿，实现了城市规模的迅速扩张和工业化的奇迹。但也留下了城市建设追求政绩、贪大求洋的沉重包袱，和对外来移居就业人口的巨额欠账。

这样当近年来由于新增劳动人口锐减、移居不定居形成的人力资本特别是其代际升级受阻的弊病显露、城郊原住民权利要求上升的合力下，各地政府普遍陷入了债务泥潭，工业化城市化的步伐日益沉重。显然，如果没有改革和体制上的重大突破，还会出现进一步的恶性循环。

习近平：要好好研究农村土地流转问题。上图为去年7月22日，习近平到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易。

应当说，土地私有化和自发城市化的呼声，就是在这个背景下越来越高。如前所述，本来多种土地所有制共存是现今绝大多数市场经济国家的普遍情况。实现市场化改革的中国，允许一部分土地私有，恐怕迟早也是改革和市场经济发展的大趋势。

但是，希望通过土地私有和产权人追求经济利益最大化的自由交易和自由开发，去自发实现城市化则肯定是一条死胡同。因为生态和人文环境质量难以进行产权界定，和内在化于土地所有人的损益，市场自身无法决定每块土地的最佳用途和建筑容积率。因此，土地能否私有，与土地能够按照自己的意志去使用搞建设完全是两回事。

东亚成功转型源于土地私有？

顺便需要指出的是，在真正允许土地私有从而农民和城市居民都拥有自己住房与私有土地的时候，现在流行的所谓“集体土地与国有土地同地同权同价”、“集体土地上建造的小产权房合法化”、乃至”集体经营性建设用地入市”等看似正义，其实虚幻误导的口号反而会失去光环和意义：所有土地都有用途管制，私有土地当然也不例外；农业用途的土地不可能与非农建设土地同地同权同价，即便交易也只能在不同的市场上进行；无论城市居民还是农民在自己私有土地上的违规违章建筑全部非法，谁也不能以 “集体土地”或“小产权房”来为自己的违建正名或找借口，如此等等。

也许正是因为没有这些迷雾，我们看到在土地私有制的日本、韩国、我国台湾等东亚经济体，他们在城市化转型期对城市化土地基于“涨价归公”和土地公共性概念的立法和调节反而更加坚决、有效，从而保障了全部移居人口的城市化融入和市民化，成功实现了现代化转型。

如日本《土地基本法》明确宣布“鉴于土地与公共利益具有的特点，规定土地优先用于公共福利。”日本改变土地用途和规划实行的是“减步法”，即要求私有土地所有者交出部分土地以换取用途和规划改变，而“减步法”的原则是，土地所有者在土地用途和规划改变前后的土地价值不变，即实行完全的“涨价归公”。

韩国在私有土地也有其广泛社会性的立法理念下，强调土地收益的公平分配和社会分享，先后制订了《土地超过利得税法》、《开发收益回收法》和《宅地所有上限法》等法律，保证私有土地改变用途和规划后的开发收益归公共占有，社会分享。

我国台湾地区在蒋经国时代的经济高速发展和城市化转型期，更是严格实行孙中山先生的“平均地权”，“涨价归公”的思想，保证土地开发收益为社会所用。

可见，土地公有或私有不只是一个表面上的口号。如果在土地公有的旗帜下，土地改变用途和规划的收益，实际上归个人或某些利益集团所有，那么，它在实质上就接近于私有。

相反，就如我们在上述东亚国家和地区也包括许多发达国家所见，土地是私有的，但改变用途和规划的开发收益要由公共占有、社会分享，私有土地实质上具备了很大的公共性。实际上，这也是日本、韩国和我国台湾地区在城市化转型期的贫富差距反而比我们低好几个数量级的重要原因。

再如英国首都伦敦可谓寸土寸金，但近郊的大片农地、绿地虽然也是私有土地，但并不能开发，实现不了什么市场价值，可见，单看一个口号往往也是迷惑人的。

土地私有不是灵丹妙药

从长期来看，我国土地产权制度改革的前景，或者是普遍的土地国有化，城乡居民都拥有同等的实质产权，即土地使用权、收益权、交易权，或者是城乡居民用地和农用地的私有，这样城乡居民也都平等地拥有对土地的所有权。而那种城市居民没有土地所有权、只有农民可以拥有土地的制度安排，则无论其在过去和今天发挥过怎样的历史作用，从趋势上看，恐怕是会逐步消亡的。

综合以上的讨论可以看出，我国现行的土地产权和管理制度亟待进一步改革，但并非批评者眼中的那样不堪。农村集体所有制循序渐进的改革也不失有积极意义。土地私有不是禁忌但也不是灵丹妙药。

如果真去模仿扩展深圳模式，即由少量原住民拥有城市的土地和房屋，富裕的只会是一小部分人，而根本无助于占人口多数的外来打工者安居融入和市民化。因此，土地国有、私人使用也好，宅地农地直接私有也行，但集体土地进城反而会是怪胎。

而各种土地制度都要去回答发展中国家城市化转型的实质性挑战，即如何能将一个国家的大多数人口，平稳和体面地从传统农村农业转移到更高产出的现代工业和城市经济，住有所居，享受平等的公共品服务，而农村留守农户能耕者有其田、规模经营，无需承受长期租用他人土地的负担压力，从而同步实现工业化、城市化和农业现代化的转变。

沿着这条道路，以后农民可以自由进城落户，市民也可以自由选择归农耕作的前景也就不会遥远。