后一种土地财政以及土地融资则是地方政府为了政绩，不恰当地、超过经济发展、城市扩张实际需要的卖地及以土地抵押融资，从而导致出现鬼城或地方债务过高的问题。

当前学界与政策部门在讨论土地财政时，往往对以上两种截然不同面向的土地财政混淆在一起，这个要不得。

有人认为，中国大陆土地制度招拍挂是从香港学来的，而香港土地招拍挂制度存在重大缺陷，最主要是房价太高，导致香港经济缺乏竞争力（周其仁、华生）。这种说法似是而非。香港房价过高的主要原因不出在招拍挂上面，而出在香港政府限量供地上面，而香港政府限量供地的原因又与房地产商及已经买房中产阶级担心房价下降而联手阻止政府供地有关。中国大陆学习香港土地招拍挂供地，不过是以市场的方式来形成城市建设用地的价格，而不一定非得导致房价高企。与香港是一个城市不同，中国大陆地域辽阔，城市众多，且没有形成强大的房地产商和有房中产阶级的既得利益联盟，因此，大陆土地招拍挂市场供地充足，甚至一些地方政府为了当期政绩而过多供给城市建设用地。至于在特定区位招拍挂抬高了地价，这只能说，这个特定地块具有区位优势，这样的具有区位优势的地块，地价当然应该高。

中国土地制度已经消灭了土地私有制，也消灭了土地剥削阶级和土地食利阶层，但是并不是说所有土地都是国家的。一般来说，城郊农地的所有权属于村社集体，农户有农地的承包经营权。因此，当城市向外扩张时，就要将农地征收为国有建设用地，就要给土地的所有者和承包经营者以补偿。征地补偿主要包括三个部分，即给到村社集体的土地补偿费，给到土地承包经营者的安置补助费，地上附着物补偿包括青苗费，按《土地管理法》，“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。

农地农用，农地年产值一般不会超过2000元/亩，按不超过30倍补偿，最多补6万元/亩。相对于被征收为建设用地后每亩数十万元甚至数百万元的价值，农地所有者和承包经营者当然希望获得更高补偿，因此，征收农地时，如何确定征收土地的补偿标准和补偿数额，就会出现激烈的利益博弈。

总体来讲，最近20年尤其是最近十年，国家给予农民的征地补偿越来越高。中西部地区的中小城市，地方财政能力较差，招商引资主要靠廉价土地，地方政府就可能以最低标准补偿农民。不超过30倍，并未规定不低于多少倍。地方政府给农民的补偿完全无法补偿农民失地所受损失。农民因此反对征地。

在沿海发达地区和大城市郊区，地方政府财力比较雄厚，有能力按较高标准给农民补偿，很快，这个标准就达到了30倍的上限。达到上限之后，在2002年左右，杭州市政府即开始给农民以留地安置政策。留地安置利益巨大，杭州城郊的失地农民富甲一方。这种情况同样出现在北京郊区、上海郊区以及几乎所有沿海发达地区。

最近十多年，给予农民的征地补偿一直在提高，很多地方征地补偿已经突破30倍的上限。有趣的是，征地冲突却不仅没有减少，而且越来越多，越来越普遍且激烈。何故？利益使然，因为被征地农民希望获得更多征地补偿。

笔者近年在农村调查发现很少有农民不盼征地的，因为征地补偿远远高于土地的农业收入。但是，土地最重要的特点是不可移动，城市建设要征收农地，只可能在城市发展规划范围内，在城市建设扩展面上平面推进征地，恰好位于城市规划范围的特定区位的农民就可能以此要挟要求更高征地补偿，否则就不同意征地，这里面没有也不可能有所谓协商机制存在。因为土地不可移动，就使每一个土地所有和使用权人可能当“钉子户”，要求远远超过应得补偿的利益，甚至可以要求超过建设用地市场价值的利益。为解决土地不可移动问题，日本和德国的处理办法是，凡是为公共利益而征地，若土地所有者不愿意土地被征收，而愿意继续种地，则可以由政府出面，在一定范围公示寻找愿意耕地被征收的土地所有权人来谈判土地征收价格，然后由政府出价获得耕地所有权，再将需要征收土地上的不愿放弃耕种权利的土地所有人迁至该处，搬迁成本由政府负担。简单地说，日本、德国在征地时通过片区范围内的耕地调换来防止钉子户索要高价。这样一来，政府征收土地的价格就不会高得离谱，也不会有钉子户无限要价。

当前中国征地制度存在的问题是，虽然一般农民都愿意土地被征收，以获得远高于土地农用的价值，但恰好位于城市规划区内的农户可能利用其土地的特定位置当钉子用，要求远远超过应得补偿的利益。而且，这个要求的利益无法满足，因为给的利益越多，胃口就越大，冲突就反而越激烈。

中央因为对征地中发生的冲突很敏感，要求地方政府在征地时不得使用暴力，不能发生冲突，尤其不能出现恶性事件，一旦出现恶性事件，地方政府负责人就得受处分甚至要下课。中央越是强调征地不得出现恶性事件，为了获得更多的征地补偿，农民就越是倾向当钉子户，越是倾向通过制造恶性事件来谋取更大利益。这也是为什么最近十多年征地补偿越来越高，征地冲突反而越来越多且越来越激烈的原因。

当前中国正处在快速城市化的关键时期，快速城市化必然要有土地的城市化，要有土地征收。在土地利益巨大的背景下面，征收土地必须会引来各方利益主体的激烈争夺，就意谓着必然出现冲突甚至出现恶性事件，关键不是要求不能出现冲突，而是要将冲突控制在一定范围内。当前中国征地制度虽然存在一些问题，但总体来讲，征地是给了农民以利益补偿的，农民并未因为征地而流离失所或变成反政府力量。反过来讲，中国快速城市化大约还有十几年时间，等到中国城市化完成了，土地城市化也就不需要了，大规模征地也就不需要了，因为征地而发生的激烈冲突自然也就不存在了。