（文/张玉 编辑/马媛媛）“2021年是越秀地产十四五战略规划开局之年，也是房地产行业面对重大变化的一年。”3月10日，在年度业绩发布会上，越秀地产董事长林昭远如是说。

2021年，越秀地产共实现营业收入573.8亿元，同比上升24.1%；核心净利润41.5亿元，同比上升3.2%。公司按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。

根据管理层透露，2022年越秀地产可售资源2146亿元，“即便行业比较艰难，越秀地产2022年的派息政策也会保持在30%～40%之间。”

大湾区营收占比超六成

2021年，越秀地产录得合同销售金额约为1151.5亿元，同比上升20.2%；合同销售面积约为418万平方米，同比上升10.1%。

具体来看，大湾区合同销售金额人民币713.7亿元，同比上升12.1%，其中，广州合同销售金额人民币606.0亿元，同比上升8.6%；华东地区合同销售金额人民币259.3亿元，同比上升30.1%；华中地区合同销售金额人民币101.7亿元，同比上升48.6%。

截至12月31日，越秀地产已售未入账合同销售金额人民币1506.5亿元，较年初上升25.9%。

作为越秀地产独特的竞争优势，TOD项目始终保持着稳健的销售表现。2021年全年，越秀地产TOD项目共实现合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%。其中，星图TOD实现35.0亿元、星瀚TOD实现40.0亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。

对于2022年的市场形势，林昭远分析称：“今年的房地产市场将会持续分化，各级城市的分化会更加明显；在政策端会趋于稳定，不利于行业发展的政策应该不会再出现，尤其是一批房企出现爆雷之后，企业竞争格局也会出现变化，房企会变得更加理性，整个行业会回到正常发展轨道。”

根据管理层透露，公司2022年的合同销售目标为1235亿元，同比增长约7.25%。林昭远解释称，这是根据市场形势等因素定的。他同时提到，2022年以来，各地降低首付比例、下调住房贷款利率、放开限购限贷等政策提振了市场信心，“2月份因为春节原因，房企销售下滑比较大，三四月份会有回暖”。

“有好的标的，钱不是问题”

在此次业绩发布会上，让业内印象最深刻地是林昭远两次提到“只要有好的标的，钱不是问题”。

2021年，越秀地产分别在广州、佛山、东莞、中山、上海、杭州、苏州、南通、南京、宁波、武汉、襄阳、长沙、郴州、北京、重庆、西安、毕节共18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米，约56%通过非公开竞争模式获取，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。

2021年，越秀地产成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一个TOD项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截止2021年12月31日，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。

2021年，越秀地产持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现一线城市全覆盖。截至2021年12月31日，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2711万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.0%。

越秀地产执行董事兼总经理林峰表示，2022年公司在拿地方面依然坚持“6+1”方式，在节奏上，按照有质量的投资，更多的投向产业基础好、有改善需求的城市，控制投资的节奏，保证投资的质量，更多的关注收并购和合作的机会，争取获得质量比较好的项目。

在公开市场上，林峰称，要看机会，过于激进或地价偏离土地价值太多的土拍，越秀地产不一定会参加，反而会更加关注收并购的机会。

“三道红线”全部绿档

当前环境下，财务稳健是企业持续保持行业地位的关键因素。截至2021年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币405.0亿元，较年初上升8.6%，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，实现了“三道红线零”踩线，全部指标维持“绿档”达标。

在此基础上，越秀地产还在积极拓展多元融资渠道和方式，强化资金管理，持续降低融资成本。

2021年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低；于境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。越秀地产平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。越秀地产继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望“稳定”。

同时值得一提的是，越秀地产还在积极通过资本运作赋能业务。2021年上半年，越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市，所得款项净额约港币19.6亿元。截止2021年12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%股权。

2021年下半年，越秀地产成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，越秀地产—越秀房托“双平台”互动模式常态化。

对于2022年的经营策略，林昭远总结表示，政府坚持房住不炒、因城施策。越秀地产要在这个总基调下加强“一城一策”和“精准投放”。其中，在投资策略上基于现金流管理的需要，以销定投，坚持风险收益相匹配的原则；销售端还是坚持一城一策，一项目一策，做到保供货、保销售、保回款、保评级、保“三道红线”绿档，保持平稳发展。

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