本文转自微信公众号“中国证券报”（ID：xhszzb）

近日一则消息引发业界关注，甚至上了热搜——自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等在内的多家长租公寓爆雷或“跑路”后，目前已经有16家长租公寓品牌相继倒下。

中证君第一时间走访了多位长租公寓业界和地产界人士。有人继续看多，认为是行业集中度提高的良好契机；也有人觉得，行业已跌入低谷，目前还看不到拐点的到来。

资金主动后撤

在于明（化名）看来，长租公寓这个行业很不好干。“钱得足，人得有，还得上规模。”

于明担任一家地产企业的长租事业部负责人已近两年。这家地产企业推出的长租公寓品牌目前位居国内长租公寓行业的前列，分布在多达二十余个城市，房间数量超过4万间。

“这是个细活，房源从哪里来，多少钱拿到的，房源有没有瑕疵，怎么改造，成本预算多少，怎么布点，怎么定价，怎么上管理系统，活太细了。”于明对此感叹不已。

作为与房企关联的长租公寓品牌，于明认为尽管自己干得很累，但在资金上还是占有一定优势。“母公司体系内，也给我们发了几笔专项债券。对外，我们也积极寻找融资。”

某大型房企长租公寓业务高管表示，长租公寓主要面对年轻群体，如果无法形成规模优势，成本降不下去，很难走向行业未来的智能化发展方向。

以龙湖为例，2017年12月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并于2018年8月全部发行完毕，融资渠道进一步拓宽；6至7月份，龙湖集团与新加坡政府投资公司以及加拿大养老基金投资公司分别联合设立长租公寓投资平台，均用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。“资金优势，是能够做重资产的前提。”该高管说。

进入2019年，住房租赁的专项融资愈发见少。中证君不完全统计，今年内，截至目前，通过上交所发行的住房专项企业债券仅6支。

“相比于2016年、2017年，今年的专项债券规模缩水较多。”于明表示。

近日，一些房企支持的长租公寓资产也在洗牌。

近日有媒体传出，远洋集团年内拟剥离长租公寓业务。而在5月14日，朗诗绿色集团公告称将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。

而这两家企业都曾兴致勃勃地冲进长租公寓市场。2017年，朗诗董事长田明接受媒体采访时表示：朗诗长租公寓2017年底可以达到1.5万间，2018年计划不低于5万间。

而远洋则在2018年8月在深交所发行了50亿元规模的长租公寓ABS。

对于洗牌，有人看多。

前述大型房企长租公寓业务高管表示，这是行业集中度提高的良好契机。“我们坚定看好长租行业未来的发展。”

也有人觉得行业面临低谷。于明就认为，如果没有清晰的盈利模式、坚实的资金支持以及较好的证券资产化环境，就目前的形势，还看不到行业的拐点。

乱象丛生 杠杆抽离

长租公寓的接连爆雷，主要是部分企业将杠杆引入了日常运营。

前述爆雷长租公寓品牌，如鼎家、寓见等，在倒下之前，都是依靠"租金贷"扩张。

所谓租金贷，是指金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款。金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。

在行业野蛮生长的初期，租金贷提供了长租公寓发展所需的资金，一时间，如会分期、元宝e家、租了么等平台风起云涌。

但一旦杠杆断裂，风险就浮出水面。业内人士表示，从爆雷的长租公寓案例中发现，一旦公寓运营方没有向房东支付租金，则会造成长租公寓机构与房东签订的租约失效，进而导致租客与长租公寓签订的合同也被迫中止，如果金融机构贷款资金已经走完了流程，回款发生了中止情况下，长租公寓难免因资金链断裂出现破产、跑路，房东收房、租客被迫迁出和金融机构产生坏账。

监管层面也已注意到乱象的存在。

2018年，浙江发布《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》，提出严格规范“租金贷”业务等要求，对企业加强开业申报管理、定期通告租金收付情况、严格规范“租金贷”业务等十方面提出相关意见。

北京、上海等地也开展了相关工作。

“这让以金融杠杆为盈利模式的长租公寓走入了死胡同。”于明表示。

资深房地产专家胡景晖表示：“对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，大量租客需要找新居所。"

在监管治理与市场共同作用下，十余家长租公寓品牌骤然倒塌，行业被质疑的声浪也逐渐升高。

前路：练好内功 期待REITs红利

长租公寓接下来的路怎么走呢？

前述大型房企长租公寓业务高管认为，规模化后的管理提升是比较重要的。他表示，长租公寓业务大概有几个规模化量级的拐点。第一个拐点就是5万间。“规模在5万间之内，你靠肩扛手拉，人力管理，还能够把这些项目耗着走。但有些公司到了一定规模，就会出现大量的管理问题。原因就是它的管理系统没有跟上，所以造成业务扩张规模跟管理效率之间不同步，影响业务运营，导致无法发展。”

克而瑞《2018年中国长租公寓排行榜》显示，截至2018年底，已拓房源排名前三企业分别是万科、龙湖、旭辉，拓展房源量分别为23万间、10万间以及5万间。

在于明看来，REITs（房地产投资信托基金）落地等融资政策面的新规推进，将有利于相关品牌获得资金注入。

2019年，上交所对外披露了2019年的工作部署，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。

中金固收团队表示，总体来说，我国一线城市、强二线城市已经培养出了一批较为成熟的商业物业资产，具备了发展REITs产品的基本条件。在房地产融资收紧的背景下，我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿也有所增强；需求方面，作为一种资产配置的工具，REITs有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难，REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。

目前，摆在长租公寓面前的问题，就是保住规模，在行业逐渐头部化、集中化的情况下，不能落后。

某行业高管表示，长租公寓在经历了一轮跑马圈地后，行业面临部分企业的退出和资金投入的退潮。对于处于行业前列的头部企业来说，保持龙头地位显得尤为重要。