【文/观察者网专栏作者 石伟】

在当前社会，物业与业主之间的矛盾此起彼伏，两者冲突常出现在新闻报道上。特别是随着城市商品楼盘的开发，物业、业主、业委会之间的对抗、冲突越演越烈，相关新闻层出不穷。

笔者在多地调研中发现，各地物业矛盾纠纷激烈程度不一，但是其中的对抗冲突机制与其冲突事由却又莫名相似。在此，笔者以江边花园（化名）二期的物业纠纷为例，试图梳理其中的复杂机制。

江边花园社区总共包含三个小区，物业都是开发商下属的B物业。其中一期楼盘入住早，多是附近拆迁回迁居民。在社区多次配合下，由物业、社区、业主代表联合成立物管会，行使业委会权利。一期内物业管理较为和谐，很少出现物业纠纷。二期楼盘入住晚，在社区居民参与下成立业委会，业委会成立后与物业多次产生冲突，甚至对簿公堂。三期楼盘，暂未开售。同一居委会，同一开发商物业，但是物业矛盾纠纷表现不一。

资料图：新华网

一．物业与业委会的爱恨情仇

江边二期业委会成立一直都很积极。江边花园社区居委会2016年4月成立，在社区居委会未成立之前，业主代表便已提交申请，但街道以社区未成立为由驳回。社区成立后业主代表再次提交申请，成立了由业主、社区、开发商为代表的筹备组。

具体流程如下：

先是社区居委会发布通告，告知社区居民小区拟成立业委会。业委会成立之前，需要选举居民代表。因为小区居民的空闲时间不一，业主大会没有召开，有筹备组的成员每栋楼跑楼，选举居民代表，原则上每栋楼选1名代表，实践上可以产生多名。江边花园总共产生居民代表50名。

业委会的选举由居民代表大会推选。首先有意愿的居民在筹备组报名，筹备组进行资格审查，然后开居民代表大会投票表决，由居民代表选举业委会成员。江边花园社区最后选举出11名业委会成员。

选出业委会后，业委会成员开成员会议，再选举出主任、秘书长和副秘书长等内部分工。

业委会成立后，首先需要做的是经过街道和社区的认同，由社区居委会在社区公示，报街道批准，住建局备案，从而具备法律效力。从业委会成员构成看，原业委会筹备组的7名业主，6名当选业委会成员，另外1人因为出差没有参加代表大会，最后落选。

按照业委会的法律规定，业委会是业主自治的代表，具有决定是否更换物业和表决社区公共事务的权力，实际上业委会也确实这么干了。业委会选举完成后，将矛头直指物业。

先是指责物业的不作为，小区下沉广场的钢化玻璃破碎，物业和开发商想换成不锈钢的，业委会不同意。业委会认为玻璃的损坏是质保期内发生的，更换也应该由开发商负责。物业拟打算使用维修基金，业委会不同意。业委会一纸诉状将物业送上法庭，而后物业提出业委会撤诉，物业将玻璃恢复原样。

其次，业委会向物业索要公共用房、公共收益以及建房资料。物业公司推三阻四，借口找不到资料，公共用房在用不予返还。同样，业委会再次把物业送上了法庭。在住建局的干涉下物业交还了5套公共用房，这些公共用房原本是用于物业的员工宿舍。

再次，两者争夺公共收益，物业不肯归还，业委会通过打官司要回来。小区内的盈利事项的决定权和招标谈判权都由物业负责。业委会认为物业经营这些收益，其中的猫腻是说不清楚的，如电梯广告租金，物业谈判4万一年，业委会牵头谈判19万元一年。历时7个月的漫长诉讼后，业委会终于要回了公共收益，双方达成协议，盈利按照3:7的比列分配，物业占三成。业委会秘书长告诉我们：“公共收益必须要回来，谈判权也要归还；主权是我们的，不可谈判。”业委会收回公共收益后，拿出18万发给小区居民，每户按1元/㎡的标准发放。

电梯广告盈利空间不明（资料图/都市报道）

业委会认为，物业和开放商是不诚实的，拿到图纸资料后发现，开发商并没有按照规定的图纸开发，业主的公摊面积受到压缩。还有就是房屋问题，污水管道漏了一环工艺，下雨天污水下渗，空气里弥漫着厕所的味道。其次就是认为物业的服务意识不强，业主反映的问题不能及时解决，有个单元门报修半年还没解决，小区的绿化没有及时维护等等。

总之，业委会认为B物业的服务质量和B公司大企业的形象不匹配。于是乎，业委会开始闹革命，召开业主代表大会，投票表决。总共召两次会议，第一次主题是要不要续签，第二次主题是新物业选不选B。结果两此投票结果B均失败。

业委会决定把B物业剔出江边花园二期，而B物业继续服务，并认为构成实际上的服务关系，业主就需要缴纳物业费。所以，现在就形成了一个僵局循环——业委会想让B物业离开，B物业在社区的服务名不正言不顺，但B物业并没有退出，而是继续提供服务，可诸多居民不交物业费。没有物业费，一些更换设备的维护就无法展开，业主以此为借口说物业服务不到位，继续不交物业费。

在访谈中，业委会的秘书长认为与物业的斗争，“一个人去单打独斗是没用的，把桌子掀掉也没用”。

笔者在调研时发现，社区业委会成员在斗争过程有策略、有计谋，在日常社区生活中，注重引导民意，在居民心中塑造了物业的不良形象，如在群里公开贬损物业，说话带刺等等。在斗争中，业委会注重运用法律武器维护权益，同时对相关法律条款使用熟练，把自己置于正义、正当的立场之上。