（文/解红娟 编辑/马媛媛）捂盘23年，李嘉诚在北京的最后一个房地产项目御翠园等来的却是降价销售。

10月26日，御翠园官方微信公众号发文，建面约140㎡-185㎡宽景高层、建面约345㎡城市联排推出震撼惊喜价。

虽然官方并未直接公布具体价格，但据此前宣传资料显示，北京御翠园首批50个精选单位以准现房超值价发售，建筑面积约345平方米的城市联排，总价2620万起；建筑面积约140平方米的三房，总价1070万起；建筑面积约185平方米的三房，总价1390万起。

据此计算，北京御翠园优惠后平均售价介于7.51万元至7.64万元之间，相较于近10万元/平方米的项目备案价格约打了76折。

北京新房市场普降

“北京御翠园的降价符合市场现状，要不是李嘉诚，这都不是新闻。”中原地产首席分析师张大伟向观察者网表示，当下北京现在新盘基本上都在6-8折之间，不打8折以上卖新房的凤毛麟角，要不是李嘉诚因素影响这都算降少了。

以昌平北七家的硅谷one举例，该项目的指导价是5.4万/平方米，入市后没多久成交均价便从5.2万/平方米、5万/平方米，降到了4.8万/平方米，据市场消息该项目最低单价曾低至3.6万/平方米，相当于打了6.6折。

“市场因素之外，北京御翠园自身也存在产品严重过时等问题。”张大伟进一步指出，作为一个捂盘23年的老项目，北京御翠园在产品设计方面显得相对传统，未能紧密贴合当前的市场潮流。

以户型面积举例，其提供的140至185平方米户型仅规划为三室，且在空间布局上存在进深与面宽比例不协调的问题，加之层高未达3米的标准，这些设计元素已较难契合现代豪宅市场对于居住舒适度和空间感的追求。

此外，项目自获取土地使用权以来已逾23载，导致产权年限有所减少，这一因素可能会削弱购房者的购买意愿及市场对项目的接受程度。

公开资料显示，北京御翠园的开发主体是和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司，该公司隶属于李嘉诚旗下的长江实业集团。拿地时间为2001年，和记黄埔与北京市政府签订土地出让协议，以约7亿元的总价拿下了位于北京市朝阳区姚家园的该地块。

尽管地块获取时间较早，但御翠园项目的推进却并非一帆风顺。自拿地至项目正式破土动工，御翠园经历了一段较长的沉寂期。直至拿地四年后的2005年6月，一期项目才缓缓拉开建设序幕，并于同年11月对外出售。

然而，令人颇感意外的是，在此后的十年间，该地块的最后一个新项目——御翠园却陷入了漫长的开发与销售周期。直至10年后即2023年7月，御翠园终于迎来了预售证的正式颁发，并随之启动了期待已久的销售工作。

从捂盘销售到打折促销

“事实上，这是港资开发商常用的捂盘销售手段。”

一位不愿意具名的业内人士表示，捂盘销售主要有两方面好处，一是控制房源与制造市场紧张，通过捂盘销售，开发商可以人为地控制市场上房源的供应数量，在供不应求的情况下，这有助于开发商维持其对市场的掌控力，从而调整销售策略和定价策略。二是抬高房价与最大化利润，通过控制房源和制造市场紧张，开发商可以借机提高房价，在房价上涨的过程中，开发商能够获取更高的销售收益，从而实现利润最大化。

这就不得不提及李嘉诚旗下长实集团进入上海的首个大型综合项目高尚领域了。

根据资料显示，高尚领域是李嘉诚旗下长实集团进入上海的首个大型综合项目，总建筑面积达117万平方米，集酒店、办公、居住、娱乐等多功能于一体，被称为上海中环内在售的规模最大城市综合体项目。

2006年，长实集团以底价22亿元获得该地块备受市场关注。但在项目开发上，长实集团走了“捂盘”销售的老路子，第一次销售是在13年后即2019年，合计推出1108套房源，取证均价90402元/平方米；第二次销售则是2020年，合计推出348套房源，取证均价为90724元/平方米。

不难看出，和拿地价格相比，长实集团确实通过“捂盘”销售实现了该项目均价的上涨。

御翠园亦是如此。2005年11月，御翠园一期项目开盘，均价约为9000元/平方米，相较于拿地时的楼面价1750元/平方米，已经有了显著的溢价。2011年11月，御翠园二期项目御翠尚府推出，成交均价也随着周边土地价格涨至2.9万元/平方米。

但从目前来看，李嘉诚在房地产端的整体策略已经不再坚持“捂盘”销售，反而是希望尽快脱手。

以北京御翠园在举例，据多家媒体报道，御翠园在开盘前曾进行验资，拟售均价在90672~99744元/平方米之间。然而，在正式开盘时，项目推出了特价房源，以7.6折的价格甩卖，特价房仅7.6万元/平方米，这一价格甚至低于周边二手房的价格。在特价房售罄后，御翠园后续加推的新房源价格普遍上调，联排别墅的均价在8万元/平方米以上，高层的价格在7.7万元/平方米到8.6万元/平方米之间。

不可否认的是，即使御翠园后续加推的新房源价格普遍上调，但始终没达到此前预期的超9万元/平方米的均价。

高尚领域则选择了拍卖这一更快的脱手办法。

观察者网了解到，由于和润集团的破产清算，其持有的上海高尚领域项目40%的股权被拿出来拍卖。首次拍卖是在2024年7月9日，起拍价为53.49亿元，因无人出价而流拍。一个月后该项目股权迎来第二次拍卖，起拍价调整为48.14亿元，较首次拍卖下降了约10%，同样因无人出价而流拍。

事实上，李嘉诚近年来一直着手于出售中国内地资产。据不完全统计，2013年，李嘉诚卖掉广州西城都荟广场，作价32.68亿港元；2014年，李嘉诚继续出售包括南京国际金融中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会广场等项目；2015年，李嘉诚先后卖掉上海东方汇经中心、北京盈科中心、上海世纪汇综合体等项目。

“无论是北京御翠园的打折促销，亦或是高尚领域的股权转让，都表明李嘉诚在用实际行动退出内地房地产市场。”上述不愿意具名的业内人士推测，相信未来，李嘉诚出售中国内地资产的行动还将继续。