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房企保险柜“消失”之谜
(文/解红娟 编辑/马媛媛)搬了一趟家,正荣就把价值近30亿的保险柜搬丢了。
近日,正荣集团厦门公司在从厦门波特曼财富中心A座9楼搬到17楼的过程中,不慎遗失了中梁正荣天著润宸项目的共管保险柜,里面存放着该项目的公章、财务章、法人章、空白支票、土地使用权证、工规证、施工许可证等物品。
事发后,中梁正荣天著润宸项目其中两位股东正荣和中梁地产选择报警处理。
据知情人士透露,监控影像显示,在正荣搬家之际,厦门国际信托委托的保险柜保管员曾带一名陌生男子潜入办公室,“该男子戴着口罩、尽量沿着监控死角行动,看起来很是可疑。”
因而,正荣和中梁地产认为,悄然带走保险柜的是该项目第三股东——厦门国际信托。
5月18日上午,厦门国际信托的相关负责人向观察者网表示,保险柜确实被厦门国际信托拿走了。
为何要拿?
令人百思不得其解的是,为何厦门国际信托要悄悄拿走保险柜。
故事还要追溯至2021年5月。彼时,厦门首轮集中供地出让了一宗优质地块,吸引了建发、金地、联发、金茂、大悦城、保利、国贸、正荣、首开、华润、中交、中海、中梁、万科、住宅、汇成等16家房企参与竞拍。
最后,正荣联手中梁以18.8亿的总地价拿下该项目,溢价率49.21%,楼面价约3.15万元/平方米,配建面积1700平方米。随后,该项目命名为中梁·正荣天著润宸,正荣与中梁分别持股51%、49%,由正荣操盘。
“随后,中梁从厦门国际信托处进行融资,后者为项目提供资金,资金使用期限为2021年8月20日-2022年8月19日,利息大约10%。”该项目一位负责人向观察者网表示,三方约定有2个月的宽限期,资金使用期限至10月19日。
厦门国际信托入股后,持有项目44%的股权;正荣股权比例不变,仍为51%;中梁持股比例有所下降,仅为5%。
上述项目负责人进一步表示,拿地之后开发建设推进正常,项目6栋楼中4栋已经建设至13-19层,整体限高26层,这意味着,该项目的投入和工程形象进度达到了预售的要求,便计划于2022年2月去办理预售。
“但厦门国际信托却不同意用印。”该项目负责人表示,当时房地产有几家比较大的房企已经爆雷,正荣与中梁也频频传出违约消息,厦门国际信托认为该项目即使入市也不一定能卖得出去。
但正荣与中梁方明显不认同该观点,他们认为该项目自拿地之初便吸引一众房企争夺,主要是由于地块质素较高,配套齐全,且与周边二手房有明显倒挂。“此外,地块周围入市新房数量少、体量小,供应远远无法满足当地需求。”
值得一提的是,该项目负责人强调,项目方资金由三方监管,所备资金足够该项目完成建设、开发、入市、交房等工作,并不存在烂尾风险,明确表示集团层面出现的问题并不会传导到项目端。
虽无法判断谁是谁非,但据知情人士给出的论证显示,正荣与联发曾在中梁·正荣天著润宸项目周围合作开发的一个住宅项目,该项目于2022年1月开盘,销售均价约3.8万元/平方米,已去化超300套。
项目方希望由此表明,即使正荣与中梁在集团层面出现爆雷现象,但并不会妨碍到项目公司卖房。
但由于三方始终无法就此达成一致,中梁·正荣天著润宸入市的计划便被搁置至今。
陷入僵局
房子卖不了,但欠的款依旧要还。
2022年4月,距离融资到期还有半年时间,厦门国际信托提前向项目开发商发来了函件,要求提早还贷;2022年8月,厦门国际信托直接起诉了两家开发商,要求后者到期还款。
知情人士称,在厦门国际信托将中梁、正荣诉上法院前,三方曾进行过协商,厦门国际信托要求两家房企寻找代建方接盘,将操盘权全权交出去,身份转变为投资方,接盘方的人选之一正是厦门国际信托的股东之一建发。
公开信息显示,建发是厦门本土开发商,据克而瑞数据,2022年以超172亿元的权益销售额位列厦门房企之首,市场份额高达19.7%。
“我们也不否认建发在厦门的影响力,由建发接盘或许还能提高项目入市均价。”该知情人士称,但厦门国际信托并不给他们和建发直接接触的机会,而厦门国际信给出的售价、抽成等方案,又会导致两家民企开发商出现亏损。
据悉,该代建代管方案显示,项目售价3.4万/平方米,较3.15万元/平方米的楼面价约3.15万元/平方米仅高出0.25万元/平方米。按这个售价算,中梁将亏掉3.25亿,正荣将亏掉3.39亿,但厦门信托可以拿回本金利息,建发可以实现1.3亿的管销费收入。
赚钱的买卖做成了亏本的,可想而知,中梁和正荣方面不会答应。
为了破解当下困局,中梁和正荣方面提议,寻找资方替代厦门国际信托在该项目中的作用,保证其能收回本金,但利息可能要打点折。
上述知情人士感叹,“但厦门国际信托不答应,仍要收回全部利息,明显不是为了保本是为了挣钱。”
截至目前,上述事件仍处于僵持之中,房企卖不了房,投资方也拿不到钱。
在地产行业发展不景气的这几年,房企保险柜消失、被撬,已不是个例。一位也经历过保险柜被抢的地产项目负责人感慨:“利益面前,项目合作方从相爱到相杀是真的。”
- 责任编辑: 解红娟 
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