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广州第二轮集中供地遇冷:流拍率超50%,“国家队”托底
最后更新: 2021-09-27 20:54:27(文/解红娟 编辑/马媛媛)从众房企身披“马甲”抢地到流拍率高达52.08%,广州土拍市场“一夜入冬”。
9月26-27日,为期两天的广州第二轮集中供地落下帷幕。观察者网了解到,此次广州市共推出48宗涉宅用地,合计起拍金额1124亿元,结果共成交23宗,合计成交金额569.4亿元,成交总建面357.4万平方米;流拍25宗,流拍率高达52.1%。
什么概念?这代表着广州第二轮集中供地中过半项目没有房企报名。与之形成鲜明对比的是,广州首批集中供地中推出的48宗涉宅地块中仅6宗流拍,流拍率仅12.5%,其中黄埔区HBPQ-A-6地块出让吸引300组“房企+马甲”,导致该地块进入报价阶段还不到一分钟,就加入摇号的队伍。
“从本次竞拍结果来看,土地市场已明显降温,和第一次集中供地相比,本次参拍企业数量及竞拍报价次数均明显下降。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示,本轮报名房企总数量仅20多家,且有报价的地块报名房企均是个位数,相比第一批次供地有多宗地块报名房企均为两位数而言,本批次参拍房企积极性明显下降。
值得一提的是,广州是一线城市这轮供地中第一个拍地的城市,二手房房价大幅下跌的深圳将无缝接档。
央企、国企成拿地主力
“本地虎”与“过江龙”的博弈已成过去,央企、国企成为广州第二批集中供地的主角。
23宗成交地块中,共有19家房企有所获。其中,国企、央企有12家,累计拿下15宗地,越秀、粤海置地、中海、远洋、电建、中建、珠江实业、广州南投、葛洲坝等国企或央企均有收获。
在首批集中供地中担起托底工作的越秀成为此次集中供地最大赢家,新增44.74万平方米建筑用地,累计拿地金额102.96亿元。
具体来看,继以底价50.05亿元竞得番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二之后,再次以底价52.91亿元竞得番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一,可以说是包揽番禺暨南大学北侧两宗地块。
广东粤海置地则以微小的差距落后于越秀。豪掷百亿竞得白云区白云新城云港城地块,新增建筑面积50.6万平方米,其中,商业建面37.74万平方米,占比74.6%;住宅建面12.87万平方米,占比25.4%。
中海则连续3次补仓广州土储。26日上午以63.24亿元摘荔湾广钢新城地块后,下午分别以23.72亿、12.05亿元拿下海珠区石溪村地块和江泰路地块,合计支出99亿元。
不同于以上大手笔的房企,仍有不少央企、国企走“精打细算”的路子。例如,聚焦于“小快周转”拿地策略的远洋,以底价5.66亿元获得增城区新塘镇石新公路南侧地块,出让面积仅15843平方米,最大建筑面积53866平方米。
对此,远洋集团表示,企业统筹考虑土地成本后,会通过招拍挂、收并购、城市更新等多种渠道扩充土地储备,集中供地只是其中一个渠道。
观察者网了解到,该地块周边近两年无住宅用地供应,目前也无在售、待售新房项目,加之地块规模较少,确实能实现“小体量、快去化”的高周转。
民营企业大多也走的是相同路线。碧桂园以6.56亿元竞得的增城区荔湖街新城大道西侧地块,出让面积20819平方米;路劲以7.935亿元竞得增城区新塘镇新塘大道南侧地块,出让面积17676平方米。
本土小房企也在抓住机会捡漏。其中,广东奥和投资底价8732万元竞得从化宅地,出让面积7074.87平方米;广东合汇底价2.01亿元竞得增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块,出让面积7551平方米。
销售下行、市场转冷
流拍、底价已经成为第二批集中供地的共同点。
截至目前,22个集中供地城市中,已有十余城完成土地出让,从流拍率看相比首批集中供地降温明显。例如,杭州市第二次集中供地中首次试水竞品质的十宗地块,未到正式竞价环节就已全部流拍。
与此同时,各城市第二次集中供地平均溢价率不断走低。以凭借129.98%拿下首轮集中供地最高溢价率的重庆举例,第二次集中供地中重庆主城区挂出42 宗涉宅用地,9宗提前中止出让,5宗流拍,仅成交28宗,整体溢价率仅0.02%,较首轮下降了近 43 个百分点。
“谁也没有想到楼市的拐点出现得这么快。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示,进入下半年,房企销售额快速下滑、融资额大幅收紧,导致现金流状况不断恶化,无奈在集中供地竞价中“躺平”。
数据显示,8 月全国单月商品房销售面积和销售金额分别为 12545万平方米和12616亿元,同比分别下降15.6%和18.7%。与此同时,根据中指院数据,8 月房地产企业融资总额为1172.8亿元,同比下降50.3%,环比下降 42.4%,单月融资规模同比连续6个月下降。
陈雪强表示,在政策调控频繁加码以及房企资金持续承压下,房企拿地积极性明显下降,拿地趋于谨慎,尤其在广州新房市场成交自6月以来持续下滑的预期下,以及第一批次供地将带来大量供应的压力之下,开发商拿地迫切性大大降低。
“此外,销售下行阶段,在手资金的使用是一个很重要问题。”某房企人士向观察者网表示,谁也不想冒着资金压力去拿不赚钱甚至可能亏损的项目。
这也解释了为什么广州首次集中供地中有越秀托底,却依旧有6宗流拍,而在广州第二批集中供地中,仍有多宗位于黄埔、南沙、番禺地块依然遭到流拍,这些区域以往都是房企必争之地。
“市场预期也是一个主要原因。”该房企人士表示,如果调控持续,楼市向下、房价向下,面对依旧处在高位的地价,民企不敢漫无目的拿地。此外,集中供地规则下更容易拍出高价,同时也意味着要背负更高成本。
“种种因素之下,即便现金流不紧张的房企也会选择观望,甚至有些企业可以留着资金,等着倒下的房企折价卖地,捡便宜。”
本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。
- 责任编辑: 解红娟 
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